Rozhovor s Jaroslavem Vondřičkou: O přeměně zámku na rezidenční bydlení

„Musíme přinést řadu řešení, ze kterých si památkáři vybírají,“ říká Jaroslav Vondřička, šéf společnosti V Invest ze skupiny Creditas, která přestavuje Jinonický zámek na rezidenční bydlení. A to i se středověkou tvrzí, která se našla až při průzkumu.

Když jste zámek kupovali, tušili jste, kolik s tím bude práce?
Samozřejmě. Je to zapsaná kulturní památka. Nikdy ale nevidíte pod zem a nikdy nevíte, co vás čeká. V Česku je to tak, že riziko nese stoprocentně investor. V našem případě se našla středověká tvrz. Dokonce to byla památka evropského významu. Sjeli se na to památkáři z celé republiky. Nám to zásadním způsobem změnilo plány. Měly tam stát podzemní garáže. Museli jsme hledat cestu, jak památku zachovat pro další generace, a zároveň aby to dávalo smysl.

Jak to probíhá?
Musíte počkat, až se to celé dokončí. To bylo nejméně půl roku. Museli jsme reagovat až na to, co zjistí. To není nic příjemného. Zaplatili jsme nějaké miliony za výzkum a výsledek nám hrubě zasáhl do konceptu, který jsme s nemovitostí měli. Řešení jsme ale našli a naprosto oceňuji přístup úřadu.

Proč?
Mohli nám zakázat tam cokoliv stavět a těžko bychom to rozporovali. Přišli jsme s tím, že památku zasypeme a garáže postavíme nad tím. Bylo to dražší, ale dosáhli jsme toho, že tam ta parkovací kapacita je. Dalo se s tím pracovat.

Nemohlo by to trvat i roky?
To zase ne. Má to svá pravidla, úředník nemůže dělat cokoliv. Není to o tom, že když se najdou základy starých zdí, tak musí být zachovány a musí z toho být veřejné místo, kam se chodí děti dívat.

A druhá varianta, tedy že byste se nedohodli a zámek by chátral dál?
To je otázka přístupu každého investora a troufám si říct i každého člověka. Někdo to bere vážně a někdo to raději nechá shořet. Hledali jsme vždycky takový produkt, který zachová podstatu nemovitosti a přinese zisk. To není samozřejmě lehké. Archeologický průzkum a z toho vycházející opatření je jedna část, pak je to pořád chráněná památka a každý trám je chráněný. Vůbec jsme nemohli zasáhnout to tvaru a objemu budovy. Nemůžeme zvednout střechu o 20 centimetrů, abychom tam dostali tepelnou izolaci. To je samozřejmě složitější a nákladnější než novostavba.

Ale nakonec máte vysoké náklady a zákazník musí dělat kompromis v prostoru, který dostane. Není to problém?
Nemáte sice úplně standardní prostory jako v novostavbách, ale je tam genius loci a víte, že ta stavba se využívala stovky let a má to historickou hodnotu. Bydlení v klenutých prostorech je samozřejmě do určité míry limitující. Máte tam jinou akustiku, je tam snížený podhled v části prostoru. Je to specifické kvůli nábytku, když zdi nejsou rovné a místnosti nejsou úplně pravoúhlé.

Dává to ekonomický smysl?
Nemůžete chtít, aby tam vzniklo levnější bydlení. Ta nemovitost je a bude drahá.

Jde to za tu cenu prodat?
My prodej trochu brzdíme. Máme prodáno asi 30 procent a zdá se nám to moc. Radši budeme prodávat, až to bude skoro hotové, protože pak lidé zavnímají wow efekt, bude to opravdu nádherné. Myslím, že budou ochotni zaplatit víc než teď, když prodáváme z papíru.

Co vám pomohlo při jednání s památkáři?
Nejdeme proti podstatě budovy, jen do toho vkládáme nový účel, aby ta budova mohla dál žít. Je to o tom, že s nimi všechno diskutujeme. Když vidí náš přístup, že se snažíme ten dům nezničit, ale vytěžit maximum, tak v tom je ta síla. Myslím, že je to win-win způsob uvažování. Dopadlo to výborně. Nemuseli jsme dělat tolik kompromisů.

Nebyly přece jen nějaké komplikace?
Původní budova neměla vikýře, ale bylo jasné, že bez světla tam nemůže být bydlení. Musí tam vzniknout nějaké nové konstrukce, které tam dříve nebyly. Musíme přinést řadu řešení, ze kterých si památkáři vybírají. I my musíme ustoupit z nároků na to, jak bychom si přestavovali dokonalý projekt. Nesmíme ale jít přes závit, že existuje jediné řešení, všechno má řadu řešení a je třeba hledat

Jak se vyřešilo to světlo?
Dali jsme tam vikýře, ty jsou ale svým tvarem novodobé. Jasně přiznávají, že vznikly v jiné době než původní budova.

Jsou novostavby rychlejší než rekonstrukce?
To je případ od případu. Projekt U Milosrdných, to je novostavba, a trval 20 let. Výhodou Jinonického zámečku bylo i to, že nebyl obklíčený dalšími majiteli, kteří by měli problém s tím, že tam něco vzniká. V české kotlině jsme velcí experti na to, účelově a velmi sofistikovaně bránit tomu, aby se něco postavilo, a nenést za to žádnou odpovědnost. Když úřad vidí, že proti němu stojí sofistikovaná parta, která ví, jak bránit výstavbě, tak se bojí rozhodnout.

Jak se vám daří?
Rostoucí ceny nemovitostí se rozhodně neodráží ve vyšších ziscích, zdražují stavební práce, a to o desítky procent. Zdražila i ocel. Ukrajina je start další krize, komodity budou dál zdražovat. Zvedají se i ceny plastů, komponentů do sanity. Bude to složité.

Budou Ukrajinci, kteří odejdou bojovat, chybět?
Tady pořád někdo vykřikuje, jak nechceme migranty, ale bez Ukrajinců bychom vůbec nebyli schopní fungovat. Vůbec.