Rozhovor s Petrem Škochem o českém realitním trhu
19. 6. 2024
Situace na realitním trhu se loni i předloni stala velkým tématem. Z investorského hlediska se ale žádné velké drama nekonalo a poslední roky přinesly poměrně pozitivní výsledky. „Ukázalo se, že český trh je velmi stabilní a odolný, až mě to v posledních dvou letech trochu překvapilo. Zatímco nemovitosti v Německu, Polsku, Francii i dalších evropských zemích byly znehodnocovány a byl tam patrný pokles, v Česku jsem žádné razantní snižování nepozoroval,“ říká Petr Škoch, člen představenstva Creditas investiční společnosti, který zároveň vede fond Creditas Nemovitostní.
Povedl se vám silný rok 2022. Čím to bylo?
Povedlo se nám tam několik dobrých akvizic, které fondu pomohly k vyšší výkonnosti. Ta se bez nějakých drobných blížila ke dvanácti procentům, což je skvělý výsledek. Ten rok byl celkově výborný a dařilo se všem fondům. V roce 2023 už se to do té míry neopakovalo.
Čekali jste, že rok 2023 už tak silný nebude?
Ano, zase tolik mě to nepřekvapilo, protože úrokové sazby byly extrémně vysoko a trh se ochladil. Ne že by tam byl nějaký výraznější propad – nebo alespoň my jsme ho necítili –, ale ochlazení tam určitě bylo. I tak ale výkonnost našeho fondu loni přesáhla hranici sedmi procent. Uvidíme, co přinese letošek. Čekali jsme, že se to zlomí už na začátku a co se finančních instrumentů týče, dojde ke zlepšení situace. Teď si myslíme, že to bude spíš až koncem roku, k uvolnění ale určitě dojde.
Jaké výnosy tedy očekáváte letos?
To se samozřejmě strašně těžko předvídá, ale máme cíl být výnosově podobně, nebo o něco lépe než loni. Chtěli bychom být někde kolem osmi procent. Teď jsme dokončili jednu větší transakci, rýsuje se nám tam další, takže to by k vyšší výkonnosti určitě mohlo pomoci. Navíc teď připravujeme nový fond Creditas Rezidenční, který bude mít v portfoliu nájemní byty. Je to úplně nový produkt, teprve před pár týdny došlo k zapsání do seznamu ČNB. Myslíme si, že bude zajímavý především pro menší a konzervativnější investory.
V tuto chvíli už dochází k postupnému snižování úrokových sazeb. Co přesně to pro investory znamená?
Já v tom vidím obrovský potenciál právě pro fondy, protože spolu se sazbami klesají i úroky na běžných a spořicích účtech. Ty budou určitě klesat i dál, takže už nebude výhodné tam peníze držet. Minulý rok byly sazby vysoko a skoro by se dalo říct, že tyto produkty měly nad fondy převahu. Teď se to ale obrací zpátky ve prospěch fondů. Nedokážu odhadnout přesná čísla, ale myslím si, že na „spořácích“ to bude kolem čtyř procent, na dobrých nemovitostních fondech kolem osmi. Trochu problém ovšem vidím v tom, že mnozí Češi často ani investovat nechtějí, klidně peníze nechají ležet na účtě s dvouprocentním zhodnocením a tolik to neřeší. Zvlášť když tam nemají vyšší částky. Pokles ale samozřejmě není jen otázkou spořicích účtů, vidíme to i u stavebního spoření. A právě to vytváří příležitost pro investiční fondy. Myslíme si, že letošek bude v tomto ohledu velmi zajímavý a zlomový.
A co výhled do dalších let? Máte nějakou představu, jak to bude vypadat?
Těžko se to odhaduje, nicméně pořád platí, že nemovitosti jsou dlouhodobým uchovatelem hodnoty. Když se podíváme třeba na poslední krizi, propad tam samozřejmě byl, ale z dlouhodobého hlediska nám nemovitosti skutečně kontinuálně generují výnos. Za posledních deset let narostla hodnota rezidenčních nemovitostí o 126 procent. Když se bavíme o delším časovém horizontu, investor určitě dostane zajímavý výnos. Myslíme si, že Češi k tomu postupně dojdou, protože ta nemovitost – ať už ji máte v osobním vlastnictví vy nebo fond – je něco, na co si můžete sáhnout.
Obecně si myslím, že pokud nenastane nějaká situace typu pandemie nebo války, vývoj bude spíš pozitivní a můžeme se těšit na zajímavé a konstantní zhodnocení. Nebudou tam extrémní nárůsty, ale ani propady. Stabilní investiční prostředí je ale samozřejmě podmíněno stabilní situací na trhu.
Nicméně věřím, že inflaci jsme porazili. Myslím, že už jsme si i zvykli na nový normál úrokových sazeb u hypoték. Ty už se nepohybují kolem dvou, ale kolem pěti procent. Nutno podotknout, že před nějakými deseti lety to bylo zcela standardní. Nestandardní byly naopak sazby kolem dvou, tří procent. Myslím, že to už se opakovat nebude.
Jsou tedy investice do nemovitostí dobrým způsobem, jak diverzifikovat portfolio?
Teď budu mluvit hlavně za sebe. Já mám nemovitostní „background“, proto mám rád tu zmiňovanou hmatatelnost. Na svou investici se můžete kdykoli zajet podívat a víte, že existuje. Nemovitost je dlouhodobě stálá, každý pokles se mnohokrát vyrovná a překoná. Na druhou stranu, o každou je potřeba se dobře starat, aby měla dobrý výnos. Zároveň ne každý si může dovolit koupit celou nemovitost čistě na investici. Z tohoto pohledu je vklad do nemovitostního fondu ideálním způsobem, jak rozšířit své portfolio o bezpečnou investici, která je zároveň snadná a bezpracná, protože o správu koupené nemovitosti se stará daný fond.
Často se říkalo, že Češi mají obecně nemovitosti nejraději. Platí to pořád?
Určitě, Češi mají rádi cihly. Když se bavíme o rezidenčním bydlení, kolem 80 procent Čechů bydlí ve vlastním, pořád je to tady zakořeněné. Ale uvidíme, co přijde po generaci „Husákových dětí“. Je možné, že se situace změní. Mám pocit, že mladší generace je víc progresivní, preferuje flexibilitu.
Možná v tom hraje roli i fakt, že si mladí lidé především ve větších městech často nemohou vlastní bydlení dovolit.
To je samozřejmě druhá věc, která je teď velmi aktuální. Pořád ale platí, že Češi preferují vlastnické bydlení v takové míře, která vůbec neodpovídá západoevropskému trendu. Třeba v Německu nebo Rakousku bydlí v nájmu až 50 procent obyvatel, u nás je to kolem 20 procent.
Ještě se vraťme k diverzifikaci portfolia. Vy to své tedy diverzifikujete především investicemi do různých typů nemovitostí?
Přesně tak. Dnes existuje mnoho fondů, máme tu rezidenční fondy, potom komerční, které spravují skladové, výrobní a logistické areály, retail parky, nákupní centra a podobně. Už jen diverzifikace v komerčních nemovitostech často stačí. Její význam jsme viděli třeba i během pandemie, kdy se tolik nedařilo třeba hotelům, ale rostly průmyslové nemovitosti.
Jaké typy jsou v tuto chvíli nejzajímavější pro váš fond?
Zaměřujeme se na průmyslové, tedy skladové, výrobní a logistické areály, které jsou pro nás alfou a omegou. V březnu jsme dokončili akvizici výrobního závodu společnosti Stanley Black & Decker v Trmicích u Ústí nad Labem. Touto akvizicí se portfolio fondu rozrostlo na devět nemovitostí o celkové pronajímané ploše 85 tisíc metrů čtverečních. Nákup Business Parku Trmice je naší první letošní transakcí, určitě ne však poslední. Aktuálně připravujeme další akvizici, kterou dokončíme během léta.
Jak si vybíráte konkrétní nemovitosti, do kterých investujete?
Nejdůležitější je samozřejmě lokalita, jsou tam ale i další faktory, na základě kterých se rozhodujeme. Zajímá nás technický stav nebo potenciál rozvoje. Obrovské plus je, když jsou u nemovitosti další pozemky, které lze developovat. Důležitý je také nájemce. Zajímá nás, kdo to je, na co se zaměřuje a jak se mu vede. Díváme se samozřejmě i na délku nájemní smlouvy, počítáme si výnosnost a návratnost investice. Věcí, na které se zaměřujeme, je hodně, na nemovitost se musíme podívat ze všech úhlů. Nesmíme v začátku nic zanedbat, protože by se nám to později vrátilo jako bumerang.
Nedávno jste u fondu snížili minimální jednorázovou investici na pět tisíc korun, pravidelně to jde už od pětistovky. Proč jste zvolili právě tyto hodnoty?
Je to proto, aby byl fond dostupnější pro ještě širší veřejnost. Jak už jsem zmiňoval, vidíme velký potenciál ve snižování úrokových sazeb. Nemovitostní fondy mohou být zajímavým investičním nástrojem, proto jsme se rozhodli to ještě víc podpořit a otevřít širšímu spektru investorů. To je velké plus. Navíc po třech letech nemusí klient výnosy ani danit.
Zaznamenali jste už i v posledních letech větší zájem o investování?
Můžeme říct, že počet klientů od založení fondu v roce 2019 kontinuálně roste. Během roku 2022 vzrostl o 60 procent, loni to bylo něco přes 30 procent. Celkově jsme od založení fondu, který investuje do komerčních nemovitostí, necelých 30 procent v plusu, což hodnotíme jako skvělý výsledek. Další nárůst očekáváme právě během letoška.
Pozorujete dnes v investování do nemovitostí nějaké trendy? Hrají tam roli ESG kritéria nebo jiné požadavky investorů?
Zatím vidíme, že čeští nájemci na udržitelnost a ESG kritéria nehledí tolik jako třeba nadnárodní společnosti. My ovšem máme převahu právě nadnárodních nájemců, takže se jim v těchto otázkách snažíme vyjít vstříc. Požadavky na ESG se objevují už při akvizicích nebo když se aktualizuje či prodlužuje nájemní smlouva, kromě toho je tam tlak i ze strany bank. Kvůli financování potřebujeme „zelenější budovy“. Samozřejmostí už je fotovoltaika, snažíme se také pracovat s tepelnými čerpadly, řešíme hospodaření s vodou a podobně. Jsme v procesu, necháváme si dělat dekarbonizační plány, abychom mohli sledovat uhlíkovou stopu. Je to žádané téma, tak ho aktivně řešíme.
Jak si český realitní a investiční trh vede v porovnání se zbytkem Evropy?
Specifikem českého trhu je, že zde aktuálně dominují čeští investoři, zahraniční odešli se začátkem války na Ukrajině. Na jednu stranu tady zahraniční investoři chybí, na druhou stranu čeští investoři zachránili situaci. Ukázalo se, že český trh je velmi stabilní a odolný, až mě to v posledních dvou letech trochu překvapilo. Zatímco nemovitosti v Německu, Polsku, Francii i dalších evropských zemích byly znehodnocovány a byl tam patrný pokles, v Česku jsem žádné razantní snižování nepozoroval. Naopak průmyslové nemovitosti si svou hodnotu stále drží, neobsazenost u tohoto typu nemovitostí je dlouhodobě velmi nízká.